”出張族旦那”と”バリキャリ志向妻”による共働き夫婦の家づくり奮闘記

【土地なしの人必見!!】土地契約のフローを徹底解剖

素敵な土地が見つかった!…で、どうするの?

2023年に入ってから、家づくりを本格的にスタートさせた我が家。

2月・3月は土地が動くタイミングという事もあり、毎日不動産情報サイトを見る中で、ようやく希望に叶う土地と出会い、ここで家を建てよう!と二人が思える状態になったので土地の購入に向けて動きだしました。

ただ、想像以上に土地契約手続きの段取りが複雑&必要書類が多かったので、今後家づくりを土地購入からされる方のためにも、この記事では実際に私たちが行った土地購入手続きの流れをお伝えします。

 

ハウスメーカー経由 土地契約手続きの流れ

 

今回私たちはハウスメーカーの人と一緒に土地購入を進めたので、「ハウスメーカー経由で土地の契約完了までに行った流れ」をざっと整理します。

それぞれのフェーズで具体的に何をやったのかと留意事項について、ここから細かく解説していきます。

 

希望の土地に出会ったら、まずは「買い付け」

数ある土地の中から希望の土地に出会えた時、まず最初に行う必要があるのが「買い付け」という行動です。

 

▼買い付けとは

買い付けとは気に入った土地が見つかった際に、「買う意思がある」ということを売主側に正式に書面で申込ことを言います。契約のように解除や解約のルールに縛られる厳格さはありません。しかし、買い付けの申込をしたということは、「特別な事情がない限り必ず買う」という意思表明になります。そのため、この段階で、その土地について充分な内容を把握しておく必要があります。

引用元:https://www.homes.co.jp/cont/iezukuri/iezukuri_00227/

 

買い付けは上記の通り「自分たちがこの土地を購入したいと思っている」という意思表示をしているにすぎないので、契約には至っていないことから仮に気が変わって購入を辞めますという事も法的にはOKとのこと。

 

ただ不動産業界は横のつながりが強い業界ということもあり、基本的に買い付け後のキャンセルは、よほどのこと(=告知事項を隠していた、重大な欠陥が見つかった等)がない限りはNGとしているようです。

 

私たちも土地の買い付けを行おうとした際に、かなりハウスメーカーの担当者に上記は念を押されて確認されました。その土地で決めて本当に良い!と自分たちが確信が持てない段階で、安易に買い付けを入れることは商慣習的にできないという状況のようです。

 

買い付けは慎重に行うべき?

そうなると買い付けを出すことに躊躇してしまうと思いますが、ここで一点注意したいのは、買い付けは順番が命ということです。

 

買い付けは「買い付けを出した人から購入・検討する権利が与えられる」というルールがあります。仮に自分たちが希望の土地を見つけ、悩んだ末に購入したいと思って買い付けを出したとしても、自分たちよりも先に誰かがその土地に買い付けを出してしまっていたら、まずはその人たちが土地購入に向けて動ける権利が与えられるのです。

 

軽い気持ちでのキャンセルが出来ないということから、買い付けを出す=その土地が欲しいと強く思っているという状況なので、ローンの審査に落ちた、家の購入自体を辞める等よほどのことがない限り、二番手以降が買い付けを入れても自分たちに権利が回ってくる確率はかなり低いと思います。

 

実際私たちもあったのですが、希望に合致する土地が見つかり、さあ買い付けをいれよう!と思ってハウスメーカーの事務所に移動している道中に、どうやら同じ日の午前中に買い付けを入れられてしまったことが判明。

 

一番手で買い付けを入れると大抵交渉が入るだろうという事で、私たちは売主にいい条件になるように調整して「二番手」として買い付けを入れましたが、一番手も私たちと同じ条件に揃えてきたことで、残念ながら私たちに順番は回ってきませんでした。

 

条件のいい土地程こういった出来事が起こりやすいので、いいなと思う土地に出会ったら、なるべく早く現地を見に行き、自分たちの希望に叶うかどうか早めに判断するようにすると、他の人に取られてしまった!という事が防げると思います。

 

住宅ローンを組むための事前審査を依頼

欲しい土地の買い付けを進めると、今度は住宅ローンの準備です。

現金で一括購入できる人はほとんどいないと思うので、多くの人が住宅ローンという形で銀行からお金を借りることになると思いますが、額が大きいこともあってか、お金を借りるための審査は「2回」必要になります。

まず最初に行うのが、事前審査です。

 

▼住宅ローン借り入れのフロー

引用元:

住宅ローンの申し込みから融資実行までのフローと諸費用は?|SUUMO 家とお金の相談

 

この事前審査は、土地の本契約の前に出す必要があるのですが、事前審査を出す銀行はどの銀行でもOKとのこと。

私たちはハウスメーカーを通じて土地探しをしたため、ハウスメーカー指定の銀行で事前審査を出しました。

ちなみに事前審査に必要になった書類はこんな感じ。

  • 最新の源泉徴収票
  • 身分証明書(免許証・健康保険証など)

※ペアローンの場合は夫婦どちらも必要

 

土地購入のための契約締結

買い付けをいれてから1週間~10日で土地購入のための契約を行う必要があるということで、私たちは買い付けを入れたタイミングで土地の契約日も一緒に決められました。

 

10日以上伸ばす交渉もできるそうですが、ここまでくると売主さんのパワーが強くなることから、すべては売主さん次第になるとのこと。ただ、あまりこの期間を伸ばすのをOKしてくれるケースは少ないそうです。

 

そして土地の契約日に必要な持ち物はこんな感じでした。(契約は大体2時間ぐらいで終了)

  • 実印(ペアローンの場合は夫婦それぞれの印鑑)
  • 手付金(土地価格の10%/現金)
  • 印紙代(現金)
  • 印鑑証明書(ペアローンの場合は夫婦それぞれの証明書)
  • 身分証明(ペアローンの場合は夫婦それぞれの身分証)
  • 住宅ローンの事前審査の申込書原本
  • 委任状(契約主が不在の場合必要)

尚、この日をもって正式に土地を購入する契約を締結するということで、契約日以降に何らかの理由で土地の購入をキャンセルしたい場合、キャンセル料(=手付金の放棄)が発生してきますので注意です。

 

ちなみに、クレジットカードでの決済はできないため、すべて現金を持参する必要があります。土地購入価格の10%ということで、数百万円単位の現金が必要になることから、早めに銀行の窓口に行って現金を下ろした方が良さそうです。(ATMだとこのレベルの金額は一気に引き出しが出来ないです)

 

今回契約主は夫で進めましたが、契約日当日は仕事の都合で本人不在であったため「委任状」が必要になるとのこと。委任状のフォーマットはハウスメーカー指定のものを記載しました。

 

土地の契約をする上で気を付けたいポイント

普段必要になることはほとんどないと思いますが、土地の契約には必ず「印鑑証明書」が必要になります。

 

これがないと土地の契約が全くできないので、土地の購入を本格的に検討するフェーズに入ったら、いつ契約になってもいいよう早めに印鑑登録と印鑑証明書を準備しておくことをオススメします。

 

特に印鑑証明書を代理人が発行しようとする場合、印鑑証明書の発行までに1週間程度かかるので、急に手続きを進めることになりやすい土地購入の際は、かなりバタつきます。

 

【参考】印鑑証明書の代理人発行手続きにかかる期間は?(豊田市

代理人が印鑑登録に行った場合、どのくらい時間がかかりますか。|豊田市

 

ちなみに、私たちはこの印鑑証明の準備が出来ていなかった&旦那の出張が重なってしまったことで登録に想定以上時間がかかってしまい、契約日の再調整をお願いすることになってしまいました・・・

 

上記の持ち物をすべて揃えて契約日に無事契約締結ができれば、土地の購入に向けた契約手続きは一旦終了。

 

契約手続きが一段落したら…

次は上物(建物+外構)のプランニングとハウスメーカー選びを進め、最終的にどのハウスメーカーでいくらの家を建てるのかを決め、トータルで借り入れる金額を踏まえて銀行に住宅ローンの本審査を出すという段取りになるそうです。

 

私たちは、現状2社のハウスメーカーで悩んでいるため、これから各社にプランニングに入ってもらう段階なので、プランニングが進んだら随時情報を更新していきます。